秦皇岛市人民政府关于印发《秦皇岛市物业管理实施办法》等文件的通知

各县、区人民政府，开发区管委，市政府有关部门，各有关企事业单位:

《秦皇岛市物业管理实施办法》、《秦皇岛市城市新建住宅小区前期物业管理暂行规定》、《秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

二○○五年一月五日

秦皇岛市物业管理实施办法

 

第一章 总则

第一条 为加强和规范物业管理，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理适用本实施办法。

第三条 本实施办法所称物业，是指各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。

本实施办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行社会化、市场化、专业化管理服务与业主自治相结合的体制。住宅物业管理实行选聘制，办公楼、商业大厦、厂房等非住宅物业管理实行选聘或委托制。

第五条 市房产管理局是市人民政府负责物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）。

各县（区）建设局（房产局）是本辖区物业管理行政主管部门（简称县区物业管理行政主管部门）。

市物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则；

（二）负责新建项目物业管理方案的备案；

（三）负责物业管理企业的资质管理；

（四）指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查；

（五）组织、指导物业管理从业人员培训；

（六）代管市区住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（七）负责指导物业管理企业的考评工作。

县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）制定本辖区推行物业管理的方案和落实措施，抓好物业管理工作；

（二）负责本辖区内物业管理区域和等级的划分；

（三）指导成立业主大会，协调相关部门之间的工作关系；

（四）接受并处理业主、使用人和物业管理企业的投诉。

第六条 本市城市规划区域内的新建住宅小区应当实行物业管理，老旧小区和其他物业应逐步创造条件实行物业管理。

第七条 住宅小区实行物业管理应具备下列条件：

（一）共用部位、共用设施设备专项维修资金建立；

（二）有规定面积的物业管理办公用房和经营性用房；

（三）物业及相关工程验收合格并交付使用；

（四）涉及后续管理所需的各种手续齐全。

 

第二章 业主及业主大会

 

第八条 房屋的所有权人为业主。物业的承租人和实际使用物业的其他人为使用人。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。公房业主和开发商业主可按具有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数，但不得超过全体成员的1/2。

第十二条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）决定业主大会和业主委员会开展工作经费的筹集、管理、使用方案；

（六）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十三条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会组成人员数为5-15人，应为单数，其任期一般为三年。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内到区、县物业管理行政主管部门备案，并凭物业管理行政主管部门开据的刻制印章介绍信到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条 社区可以建立居民委员会与业主委员会合一的组织体系，但双方责、权、利不变。市、县（区）有关部门应按照各自职责分工，协调做好物业管理中的有关行政管理工作，但不得干预物业企业的合法经营活动，不得将行政职责转嫁给物业企业。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

 

第三章 前期物业管理

 

第十八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第十九条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十一条 住宅项目的建设单位应当在开工建设前制定物业管理方案，明确招聘物业企业进行管理、专项维修资金制度的建立、物业管理办公用房、经营性用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜，并报市、县物业管理行政主管部门备案。

第二十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模不足2万平方米的，经区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十三条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下时限完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第二十四条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十六条 物业管理企业接收物业时应当进行物业承接验收。承接验收包括建筑主体、附属设备、配套设施、物业管理区域内道路、场地和环境绿化等综合使用功能的查验。新建物业项目的承接验收应当在物业交付使用后的30天内完成，其他物业应当在签订物业服务合同的同时完成。

第二十七条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十八条 建设单位在住宅物业移交时,必须按开发建设房屋总建筑面积0.5%的比例无偿提供配套的物业管理办公用房；按建造成本价提供开发建设房屋总建筑面积0.5%的经营性用房，购置费用从住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金中垫支，并从其经营收入中回收。经营收入主要用于回收、补充专项维修资金，弥补小区管理经费不足等。物业管理办公用房和经营性用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得侵占或改作他有，不得抵押、交换、买卖。

其他物业，业主应当与物业管理企业就物业管理办公用房的配置、费用等事项作出约定。

第二十九条 业主大会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位应当在一个月内按照有关规定办理移交手续。

第三十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

 

第四章 物业管理服务

 

第三十一条 物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

物业企业必须持物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书及营业执照，方可从事物业服务经营活动。

外省、市物业管理企业进入本市从事物业管理经营活动的，需持物业管理企业资质证书副本（原件、复印件）、营业执照副本（原件）、法人代表身份证明、物业服务合同等有关合法有效证件，到市物业管理行政主管部门备案。

第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业承担物业管理服务。

第三十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十五条 物业服务合同的期限一般应与业主委员会的任期一致，到期可续签或重新签订。物业服务合同应报市物业管理行政主管部门备案。

第三十六条 物业服务合同期满一方不再续签的，应在合同期满前两个月通知对方，由业主大会在合同期满内重新聘用物业管理企业。合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，业主大会可以采取自管形式或其他临时管理措施，但不得超过两个月。

第三十七条 物业服务合同执行期间发生争议的，争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。

第三十八条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房、经营性用房的有关事宜和本实施办法第二十七条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

第三十九条 物业管理企业必须在合同终止后的一个月内，腾出占用的物业管理办公用房和经营性用房等各项设施，移交有关资料，办理退租和费用结算等手续。

第四十条 物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照有关规定在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，空置物业的服务费用由产权人交纳。

第四十三条 市、县（区）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或依法处理，如法律、法规另有规定的从其规定。

第四十七条 住宅区内的公用照明设施（产权移交给市路灯管理处的除外）由物业管理企业负责维护、管理，费用由业主或物业使用人承担。

第四十八条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十九条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业管理活动中的投诉。

 

第五章 物业的使用与维护

 

第五十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，按有关规定办理有关手续。

第五十二条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得转嫁给物业管理企业。

供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的维修、养护。

采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其它方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

上述部门或单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当于维修、养护施工完成同时恢复原状。

第五十四条 业主需要装饰装修房屋的，应当在装饰装修工程开工前告知物业管理企业。

装饰装修房屋的业主应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议中物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十五条 业主应当在物业建筑结构和安全要求允许的范围内进行装饰、装修，遵守装饰、装修的有关规定，并按设计用途使用物业，任何单位和个人不得擅自改变物业的设计用途。

第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、管理、使用的办法按有关规定执行。

第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理营业执照、房屋租赁或抵押、广告审批等相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第五十九条 业主在物业使用过程中应当遵守下列规定：

（一）不得损坏房屋主体结构、承重结构，不得改变房屋外貌，破坏、改装、拆除房屋原附属设施；

（二）不得擅自占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施、共用场地，不得擅自移动共用设备；

（三）不得违章搭建，侵占毁坏绿地；

（四）不得随意倾倒或抛弃垃圾、杂物，或向下水道中乱排、乱倒垃圾、杂物；

（五）不得放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，不得排放有毒、有害物质、超标烟尘或者发出超出规定标准的噪声；

（六）不得擅自在物业共用部位或场所悬挂物品、张贴、涂写、刻画；

（七）不得违反法律、法规及业主公约的其他规定。

第六十条 物业管理企业有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的有权解除物业服务合同。

（一）对房屋及公用设施、设备不按有关规定修缮的；

（二）管理制度不健全，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的。

第六十一条 物业管理企业应当参与、支持社区服务工作。社区服务工作必须遵守物业管理的有关规定。

 

第六章 法律责任

 

第六十二条 违反本实施办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。

第六十三条 违反本实施办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市、县物业管理行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条 违反本实施办法的规定，不移交有关资料的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。

第六十五条 违反本实施办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市、县物业管理行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十六条 违反本实施办法的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市、县物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十七条 违反本实施办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十八条 违反本实施办法的规定，挪用专项维修资金的，由市、县物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十九条 违反本实施办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。

第七十条 违反本实施办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十一条 违反本实施办法的规定，在取得规划验收合格证后，有下列行为之一的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。

第七十二条 因物业管理企业管理不善，造成物业及居住环境状况恶化的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处以１０００元以上１万元以下的罚款，限期不改者按规定权限可降低资质证书等级或吊销资质证书。

第七十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第七十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七十五条 违反本实施办法的规定，物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请行政复议；逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

 

第七章 附则

 

第七十七条 根据本实施办法的规定市房产管理局可制定相关细则。

第七十八条 本实施办法自印发之日起施行，《秦皇岛市城市物业管理办法》（秦政[2002]33号）同时废止。

 

 

 

 

秦皇岛市城市新建住宅小区

前期物业管理暂行规定

 

第一条 为加强和规范新建住宅小区的前期物业管理，从源头上解决建管脱节及物业管理设施先天不足的问题，保障物业管理健康有序发展，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称前期物业管理，是指城市新建住宅小区（含商品房住宅小区，经济适用住房小区、单位自建及合作建房住宅小区）自规划设计起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效止的整个物业管理工作过程。

第三条 开发建设单位应当将规定比例的物业管理办公用房，经营性用房及小区公建配套设施纳入小区开发建设的总体规划，统一规划设计施工。

第四条 住宅小区开发建设项目的规划设计论证审定，应当有物业管理行政主管部门参加，对按规定配备的物业管理办公用房、经营性用房的位置，小区封闭方式，小区公建配套设施的标准，应征求物业管理行政主管部门的意见。

第五条 住宅小区规划设计方案一经审定，开发建设单位应制定与规划设计方案相符的《物业管理方案》，经市物业管理行政主管部门备案后办理开工手续。

第六条 开发建设单位在开工前应当按照有关规定招聘或选聘具备相应资质的物业管理企业，并与其签订《前期物业服务合同》。受聘物业管理企业须持《前期物业服务合同》到市物业管理行政主管部门备案。

第七条 开发建设单位须持物业管理行政主管部门出具的《物业管理方案备案书》办理《房屋预售许可证》。

第八条 开发建设单位应按合同的约定，为物业管理企业开展前期物业管理提供必要的办公条件和相关资料，并承担前期物业管理费用。

第九条 物业管理企业要严格履行《前期物业服务合同》，并按《物业管理方案》的要求协助开发建设单位搞好住宅小区基础配套设施设备建设的监管、物业管理的策划及物业管理收费标准测定工作。开发建设单位在与购房者签订《房屋买卖（预售）合同》时，应明确前期物业管理事项，并按约定提供物业管理服务和收取管理服务费用。

第十条 物业管理企业要自觉接受物业管理行政主管部门的指导和监督，并针对建设管理中发现的问题，从后期实行物业管理的角度及时向开发建设单位提出意见或建议，对存在的重大问题应及时向物业管理行政主管部门反映。开发建设单位应严格落实《物业管理方案》，充分听取物业管理行政主管部门及物业管理企业的意见，及时纠正存在的问题。

第十一条 开发建设单位必须按《物业管理条例》和《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，在房屋预（销）售时代收代缴住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金，在售房合同中明确代收代缴专项维修资金的事项，并在办理产权初始登记前一次性向物业管理主管部门交清专项维修资金。

第十二条 小区竣工后，开发建设单位应向物业行政主管部门提交住宅小区物业承接验收申请书，物业管理行政主管部门应负责组织前期物业管理企业对住宅小区与物业管理有关的设施设备进行承接验收。对验收合格的，物业管理行政主管部门应出具书面证明，产权产籍管理部门方可给其办理产权初使登记手续；对验收不合格的项目，开发建设单位应按要求进行完善，否则，不得投入使用，产权产籍管理部门将暂缓办理产权初始登记手续。

第十三条 物业正式移交时，开发建设单位必须按《秦皇岛市物业管理实施办法》的有关规定，办理物业管理办公用房、经营性用房的产权移交手续，由物业管理企业管理、使用和经营。

第十四条 小区业主大会成立后，至业主委员会与续聘的物业企业签订的《物业服务合同》生效时止，前期物业管理企业与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》自然终止。未被续聘的物业管理企业应做好向新的物业管理企业的移交工作。

第十五条 本规定由市房产管理局负责解释。

第十六条 本规定自印发之日起施行，《秦皇岛市城市新建住宅小区前期物业管理暂行规定》（秦政办[2002]41号）同时废止。

 

 

 

 

秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法

 

第一章 总则

 

第一条 为规范本市物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）、《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招投标活动适用本办法。

第三条 秦皇岛市房产管理局负责全市物业管理招投标活动的监督管理。依照有关规定监督投标公告发布和评标专家的抽取；申报或认定招标代理机构资格；进行物业管理项目招投标备案管理；组织稽查特派员对住宅项目招标投标活动进行监督检查。区、县房产局（建设局）按照有关法律法规的规定，负责本辖区内的物业管理招标投标活动的相关管理活动。

第四条 凡在本市行政区域内的住宅、住宅小区及同一物业区域内非住宅的建设单位和业主大会，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者物业项目总建筑面积在2万平方米以下的，经区、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第五条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

 

第二章 招 标

 

第七条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位或业主大会。

第八条 物业未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的，新建物业项目开发建设单位是物业管理项目的招标人。

第九条 业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的，须经业主大会决议并授权业主委员会具体实施。

第十条 物业管理招标由招标人依法组织实施。住宅项目招标时，市、县物业管理主管部门应派人现场指导、监督。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求 。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在市级以上报刊、电视台或其它公共媒介上发布招标公告，可同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条 招标人可以委托秦皇岛市物业管理协会或其它招标代理机构办理招标事宜；有能力组织招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

物业管理招标代理机构应当具有省、市物业管理主管部门认可的代理机构资格，并在招标人委托的范围内办理招标事宜 ，并遵守本办法对招标人的有关规定。

未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

第十三条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋栋数、户数、物业管理用房的配备及公用设施设备的基本情况等；

（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（六）物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的1０日前，提交以下材料报物业项目所在地的市县物业管理办公室备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

第十五条　物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十六条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十七条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。

第十八条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业管理项目市场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第二十三条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在出售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）已实行物业管理的物业项目，应当在原物业管理服务合同终止30日前完成。

第二十四条 物业管理招标过程中发生的代理及信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均由招标人支付。招标人为业主大会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可以经业主大会决定在小区公用部位、共用设施设备经营收益中列支或在专项维修资金的利息中列支。

 

第三章 投 标

 

第二十五条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相当的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

一级资质企业可以承接各种物业管理项目；二级资质企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：

（一）投标申请文件；

（二）营业执照、物业管理企业资质证书副本及复印件；

（三）投标人的信誉资料。

第二十六条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面的形式向招标人提出。

第二十七条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第二十八条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十八条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第三十条 投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得互相串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

 

第四章 开标、评标和中标

 

第三十一条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止日期的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十二条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众开封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他内容。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十三条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5—9人单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员由招标人从市房产管理局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与招标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第三十四条 市房产管理局应当建立评标的专家名册，并负责对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

第三十五条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系的财物或者其他好处。

前款所称的与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十六条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清和说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十七条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第三十八条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对招标文件进行审定和比较，并对评标结果签字确认。

第三十九条 有下列情形之一的，评标委员会可以否决相应投标：

（一）开标时合格投标人不足三个，没有达到预期的竞争性；

（二）所有投标报价都超过标底的上限，招标人无力承受的；

（三）所有投标人在实质上都没有响应招标文件要求。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决后，招标人应当进行重新招标。

第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照投标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第四十一条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在投标文件中载明。

第四十二条 招标人应当在确定中标结果的7日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

投标人应当自确定中标人之日起15日内，向市物业管理办公室备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第四十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第四十四条 招标人无正当理由不与中标人签定合同，给中标人造成损失的，投标人应当给予赔偿。

第四十五条 招标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：

（一）项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备安装竣工图及附属配套设施、地下管网工程竣工图；

（二）各类物业设施的验收、接管档案；

（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

（四）公共设备、公共设施设置清单以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；

（五）以栋为单位的专项维修资金的分户清册或资料；

（六）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

（七）财务收支情况；

（八）公共配套设施的产权及收益归属清单；

（九）物业管理所必须的其他资料。

 

第五章 法律责任

 

第四十六条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第四十七条 招标代理机构违反规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，由市、县物业管理行政主管部门处5万元以上25万元以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

前款所列行为影响中标结果的，中标无效。

第四十八条 招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的，由市、县物业管理行政主管部门责令改正，可以处1万元以上5万元以下的罚款。

第四十九条 招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或者泄露标底的，由市、县物业管理行政主管部门给予警告，可以并处1万元以上10万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

前款所列行为影响中标结果的，中标无效。

第五十条 投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，由市、县物业管理行政主管部门，处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条 投标人超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第五十三条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，由市、县物业管理行政主管部门给予警告，没收收受的财物，可以并处3千元以上5万元以下的罚款，对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目的评标；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目支解后分别转让给他人的，违反规定将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的，转让分包无效，由市、县物业管理行政主管部门处转让、分包项目金额5‰以上10‰以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；可以责令停业整顿；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。

第五十五条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，由市、县物业管理行政主管部门责令改正；可以处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。

第五十六条 中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的，由市、县物业管理行政主管部门取消其2年至5年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。

第五十七条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。

 

第六章 附 则

 

第五十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向市物业管理办公室投诉。

第五十九条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文，如对不同文本发生异议的，以中文文本为主，用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第六十条 其它物业管理项目的招标投标活动参照本办法执行。

第六十一条 本办法由市房产管理局负责解释。

第六十二条 本办法自2005年5月1日起施行。

责任部门：秦皇岛市人民政府办公厅秘书一处